Fysiek domein

Het gemeentelijk vastgoed versterkt de maatschappelijke betrokkenheid in de wijken en stad

De gemeente Zwolle heeft regie op vastgoed waarbij het draait om maatschappelijk waardecreatie vanuit de activiteiten in het gebouw. Het gaat hierbij voornamelijk om het huisvesten van functies die erop zijn gericht om de aantrekkingskracht van Zwolle te versterken. Diverse maatschappelijke organisaties in de stad maken voor hun activiteiten gebruik van gemeentelijk vastgoed. We zien ons gemeentelijk vastgoed als een middel om ruimtelijke, maatschappelijke en economische ontwikkelingen en activiteiten te faciliteren of aan te jagen. Door focus te leggen op vraagstukken die spelen binnen de stad vanuit een maatschappelijke context, kan het gemeentelijk vastgoed de maatschappelijke betrokkenheid en cohesie in de wijken en stad versterken.

Vastgoedmanagement realiseert een optimale afstemming tussen de verschillende opgaven in de stad (huisvestingsvragen) en aanbod. We streven naar een solide en duurzame vastgoedportefeuille, die inspeelt op de maatschappelijke vraag en gericht is op financiële stabiliteit. Daarnaast dient het gemeentelijk vastgoed toekomstbestendig te zijn en kan het een belangrijke bijdrage leveren aan de strategische opgave, zoals de "energietransitie". Door een brede aanpak van verduurzaming binnen de gemeentelijke vastgoedportefeuille ontstaan kansen om deze transitie verder vorm te geven. De routekaart verduurzaming maatschappelijk vastgoed voor de gemeente Zwolle is in ontwikkeling en zal dit proces vormgeven.

De kern van ons gemeentelijk vastgoedbeleid is vastgelegd in een Nota Vastgoed-management welke wordt geactualiseerd naar een nieuwe Kadernota Vastgoedmanagement. Het monitoren van de maatschappelijke en financiële prestaties van de vastgoedportefeuille is een continu proces, met aandacht voor de huurders-tevredenheid, kwaliteit van gebouwen en afstemming van vraag naar en aanbod van vastgoed.

Alle activiteiten binnen dit doel zijn ingebed in beheer- en werkprocessen. In het jaar 2022 hebben we ons reguliere werk op een goede wijze uit kunnen voeren. Een nieuw proces is opgestart om in 2022-2023 te komen met routekaart voor het verduurzamen van de vastgoedportefeuille. We hebben daarnaast meer ingezet op om verhuur toekomstbestendig te maken, door kosten en opbrengsten in balans te brengen. Het beheer wordt daarmee zoals gewenst steeds verder geprofessionaliseerd.

Daarnaast zijn in 2022 de voorbereidingen getroffen om te komen tot een programma Maatschappelijke Voorzieningen. Ontwikkelingen welke dit noodzakelijk maken zijn:

1. Groei van de stad
2. Behoefte aan meer samenhang en meer samengestelde voorzieningen: van “ iedereen een eigen plek”,  naar “een plek voor iedereen”.
3. Onze werkwijze voldoet niet meer

Deze aanleiding heeft geresulteerd in een opzet voor een nieuwe werkwijze en aanpak. Die nieuwe werkwijze heeft tot doel om de strategische opgaven en de sectorale ambities te vertalen naar het wenselijke voorzieningenaanbod in de wijken en hoeveel ruimte dit vraagt in de toekomst. Deze ‘schakelfunctie’ is er op dit moment niet. Het Programma Maatschappelijke Voorzieningen heeft primair tot doel om dat op te lossen.

Er zijn verder geen afwijkingen te melden voor het jaar 2022.

Het gemeentelijk vastgoed versterkt de maatschappelijke betrokkenheid in de wijken en stad, zodanig dat:

• Een toekomstgerichte solide en duurzame vastgoedportefeuille wordt gerealiseerd die is gericht op zowel maatschappelijke vraag als op financiële stabiliteit;
• Maatschappelijke en culturele vraagstukken m.b.t. huisvesting worden gefaciliteerd;
• Er een goede afstemming tussen vraag en aanbod is;
• Een maximale bijdrage wordt geleverd aan de energietransitie door de routekaart verduurzaming maatschappelijk vastgoed;
• De kwaliteit van de gebouwen in stand blijft en door het optimaliseren van de onderhoudssystemen een reductie van kosten gerealiseerd wordt.

nota vastgoedmanagement 2013-2016

Professionalisering vastgoedmanagement:
Het vastgoedmanagement van de gemeente is zich constant aan het professionaliseren. Niet alleen de manier waarop het vastgoed wordt gemanaged is daarbij veranderd, ook de rolopvatting van vastgoedmanagement ten opzichte van de gemeentelijke organisatie. Wij ontwikkelen ons als dé vastgoedadviseur voor het huisvesten van maatschappelijke opgaven.

Door de inzet op professionalisering van het gemeentelijke vastgoedmanagement ontstaat meer grip op de vastgoedportefeuille. Pro-actief zal blijvend ingezet worden op verdere professionalisering door het verbeteren van de ontsluiting van objectinformatie  en contractbeheer binnen de onderhoudscyclus.

Binnen de gemeentelijke organisatie wordt ons vastgoed en aanwezige vastgoedexpertise steeds meer ten dienste gesteld van de gewenste en noodzakelijke ontwikkelingen in de stad. Wij ontwikkelen ons als dé vastgoedadviseur voor het huisvesten van maatschappelijke opgaven. Daarbij wordt stevig ingezet op relatiemanagement richting onze huurders en partners in de stad.
Door een intensievere samenwerking tussen de gemeentelijke relatiebeheerders  en objectbeheerders  binnen onze vastgoedportefeuille, kunnen we sneller en efficiënter blijven inspelen op wensen van onze huurders en ontwikkelingen in de stad.

Leegstand:
We blijven binnen de vastgoedportefeuille inzetten op hernieuwde verhuur van leegstand door marktverkenning en het toepassen van alternatieve (maatschappelijke) concepten van leegstaand vastgoed. Er wordt gestuurd op minimalisatie van leegstand.

Verkoop:
Het beheren en exploiteren van gebouwen is geen corebusiness van de gemeente. De inzet van gebouwen is een middel om het voornaamste doel van de gemeente te bereiken: het creëren van een aantrekkelijke een leefbare stad. Door ons te focussen op deze kerntaak, zetten we in op de verkoop van objecten die geen invulling geven aan deze kerntaak.

Verduurzaming:
We zetten hoog in op de verduurzaming van onze vastgoedportefeuille door de toepassing van de routekaart verduurzaming maatschappelijk vastgoed. Daarnaast gaan we het onderhoud duurzaam uitvoeren en laten we het gemeentelijk vastgoed bijdragen aan de energietransitie door daken maximaal te benutten voor opwek van duurzame energie.

Financiële stabiliteit:
Wordt gerealiseerd door het generen van structurele opbrengsten door verhuur en incidentele revenuen door verkoop, hetgeen resulteert in structurele financiële effecten. Een verbeterd inzicht op onderhoudskosten scherpt een de financiële sturing verder aan.

Alle activiteiten binnen dit doel zijn ingebed in beheer- en werkprocessen. Er zijn geen afwijkingen te melden voor het jaar 2022.
Als bijzonderheid is te melden dat gestart is met het opzetten van een routekaart verduurzamen maatschappelijk vastgoed. Deze zal, tegen eerdere verwachting in, in het 2e kwartaal van 2023 ter besluitvorming aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Daarnaast zijn de voorbereiding getroffen voor de verkoop van een viertal gebouwen. De verkoop en levering is niet gelukt in 2022 en zal dus in 2023 plaatsvinden

De lasten en de baten laten een voordelig resultaat zien van € 2.295.591 en €78.481. Omdat er € 1.158.701 minder is onttrokken uit de reserves wordt er een voordelig saldo gerealiseerd van € 1.215.370.

Dit resultaat kan als volgt worden verklaard:

• De kosten voor onderhoudswerkzaamheden waren 2022 € 933.705 lager dan begroot.  Omdat een deel van het onderhoud doorschuift was de onttrekking aan de reserve onderhoud € 697.027 lager. Doordat een hogere schadevergoeding is ontvangen voor schadeafhandeling zijn de baten € 38.554 hoger.  
• Energiekosten en - bijdrage:
  • In 2022 zijn de prijzen voor gas en electra flink opgelopen. In 2022 dreigde er een overschrijding te ontstaan. Om dit voor te zijn is er via Berap 2022-2 aanvullend budget aangevraagd voor gas (€ 570.750), electra (€ 378.000) en de energiebijdrage (€948.750). Een deel van de energiekosten wordt pas nadat het jaar is afgelopen afgerekend via een eindnota. Bij het opmaken van de jaarrekening waren deze nog niet allemaal beschikbaar. Het aanvullende budget blijkt iets te hoog ingeschat. Daardoor ontstaat er een positief saldo van € 356.068 voor gas. Voor electra is dit niet het geval, hier ontstaat eer klein nadeel van € 30.142. De kosten voor water lagen ook € 11.000 hoger. Dit zorgt uiteindelijk in een voordelig resultaat van € 314.926 op de lasten.
  • Met sommige huurders is afgesproken dat de gemeente de energiecontracten regelt. De kosten die de gemeente voor deze huurders maakt worden vervolgens via een energiebijdrage één-op-één doorbelast aan de huurders. De energiebijdrage wordt altijd achteraf in rekening gebracht. De ontwikkeling hiervan is dus iets anders dan die van de energiekosten. In totaal ontstaat hier een nadelig resultaat van € 300.078 op de baten.
• De vergoeding voor verscheidene servicekosten van een aantal panden is flink gestegen. Dit resulteert in een voordeel van € 360.141 op de baten.
• In de begroting was er rekening mee gehouden dat de projecten Statenzaal en De Basis in 2022 al waren opgeleverd.  De oplevering van deze projecten heeft echter nog niet plaatsgevonden. Hierdoor ontstaat er een voordeel van € 353.985 op de geraamde (kapitaal)lasten en een nadeel van € 316.081 aan de batenkant op de geraamde huurinkomsten.
• Voor een aantal panden die in 2022 verkocht zouden worden heeft de verkoop nog niet plaatsgevonden. Er is in 2022 nog wel huur ontvangen, die niet meer was begroot. Dit resulteert in een voordeel van € 170.524 op de baten.
• In 2020 is er een pand verkocht waarvan de activa nog niet was afgeboekt. De desinvestering leid tot een nadeel van € 69.555 op de lasten. De verkoop van het pand aan de Oude Deventerstraatweg 38 leidt tot een eenmalig voordeel van € 75.000 op de baten.
• De onderhoudslasten van de fietsenstalling station worden gedeeld met ProRail. De verdeling tussen ProRail en de gemeente wijkt af van de begroting. ProRail heeft meer werkzaamheden uitgevoerd en daarmee de gemeente minder. Dit resulteert in een voordeel op de lasten van € 180.000.  Daar staat tegenover dat er minder in rekening is gebracht voor de vergoeding van de gemaakte onderhoudskosten door de gemeente. Ten opzichte van de begroting leidt dit tot een nadeel op de baten van € 117.374.
• Het oplossen van  de schade aan de parkeergarage Westerlaan was niet begroot en resulteert in een nadeel van € 53.604 op de lasten. Hiervoor heeft de gemeente een schadevergoeding gekregen van € 52.051, die ook niet was begroot, wat een voordeel geeft op de baten.
• Overige diverse afwijkingen resulteren in een voordeel van € 174.461 op de lasten en een voordeel van € 115.113 op de baten.

Incidentele middelen

• In 2022 zijn een aantal geplande werkzaamheden nog niet uitgevoerd. Het betreft Inventarisatie loden leidingen (€ 41.691), Asbest inventarisatie (€ 160.245), Uitbreiding carillon Peperbus (€ 19.737) en Toegankelijkheid (€ 240.000). Deze activiteiten zullen doorlopen naar 2023. Tegenover deze lagere kosten van € 461.673 staat een lagere onttrekking uit de reserves van € 461.673, zodat het resultaat per saldo 0 is. De hiervoor gereserveerde middelen van € 221.673 in de reserve NUTVW-fysiek en € 240.000 in de reserve onderhoud blijven gereserveerd voor 2023, zodat deze activiteiten in 2023 kunnen worden afgerond.

Verbouwing ANNO - Melkmarkt 41

Verduurzamen diverse panden met 100% BTW

Plaatsing zonnepanelen

Voorbereidingskrediet De Pol

Statenzaalcomplex-Diezerstr 80

De Basis - Luttekestraat 35

Aankoop voedselbank

Voorbereiding de Wheeme

Westerlaan verl. verv LED

Blijmarkt 25 - Brandveiligheid

Verduurzaming maats. vastgoed

Voorber Maatschap Vrzn SH

Programma maatschappelijke voorzieningen

Stadsfoyer Stadshagen

Bruisend Trefpunt Zwolle Zuid

Aankoop bewegingshuis Stadshagen

Huisvesting de Nooterhof

Afgesloten projecten

• Verduurzaming diverse panden: Project verduurzaming diverse panden was al in 2021 afgesloten. De investering was € 364.000 lager dan geraamd, omdat er een apart voorstel komt voor de routekaart verduurzaming. De onderschrijding valt vrij ten gunste van de algemene middelen. Doordat lagere kosten van circa € 364.000 niet worden geactiveerd zijn de structurele kapitaallasten naar beneden worden bijgesteld in de begroting 2022.
• Plaatsing zonnepanelen  

Voorbereidingskrediet de Pol
Voor de voorbereiding op de aanpassingen aan wijkcentra de Pol (wat in de nieuwe plannen Bruisend Trefpunt Zwolle Zuid wordt genoemd) zijn meer uren nodig dan van te voren begroot is. In berap 2023-2 zal er daarom een verhoging van het voorbereidingskrediet aangevraagd worden.

Aankoop de voedselbank
In 2022 is de voedselbank aangekocht en is het pand verduurzaamd. Het project is in 2022 succesvol afgerond. De aankoop en verduurzaming van het pand heeft uiteindelijk € 22.230 minder gekost dan begroot. Het project zal in 2023 financieel worden afgerond en afgesloten.

Huisvesting de Nooterhof
In het raadsbesluit van 12 november 2021 heeft de gemeenteraad ingestemd met de uitgangspunten voor de toekomstige invulling van de Nooterhof en kennis genomen van de financiële consuquenties op basis van de beslisnota van 17 september 2021. Een nadere afweging hierover is meegenomen in de begrotingsbehandeling 2022 tijdens het najaarsmoment in november 2021. Naast het initiële voorstel voor een jaarlijks budget van € 150.000 is er ook ingestemd met een amendement om het jaarlijks budget met € 5.000 te verhogen.
In de belisnota van 17 september 2021 is onder argument 1.6 wel aangegeven dat een tijdelijk gebouw van beperkte omvang, later omschreven als tijdelijke ecologisch vriendelijke units, toegevoegd zal worden aan De Nooterhof waarin werkplekken en een onvtangstruimte zullen worden ondergebracht. In de beslisnota zijn de kapitaallasten voor deze huisvesting ook opgenomen in het budget van € 155.000. Inmiddels zijn in de zomer van 2022 de units aangeschaft en ook is het Earthship aangekocht. Deze aanschaf zorgt niet voor een verhoging van de gemeentelijke lasten.
Bij de begrotingsbehandeling is echter geen krediet aangevraagd. In het najaar van 2022 is hiervoor wel het proces in gang gezet, maar besluitvorming heeft niet meer in 2022 plaatsgevonden. In 2023 zal de goedkeuring van het krediet alsnog worden voorgelegd aan de raad.