Fysiek domein

We sturen op een woningaanbod dat aansluit bij de vraag

Wonen is een van de belangrijkste basisbehoeften. Zwolle is een mooie woonstad en dat willen we graag verder versterken. Onze woonvisie (2017) heeft hiervoor 4 ambities geformuleerd; Zwolle is een:

• Sterke groeistad (aantrekkelijke woon, werk, en leefstad).
• Vernieuwende woonstad (ruimte voor vernieuwing).
• Solidaire leefstad (prettig zelfstandig wonen).
• Duurzame Deltastad (waterbewust en toekomstbestendig).

Deze vier ambities tezamen maken dat Zwolle voor de komende jaren staat voor de volgende stap in stedelijkheid. Wij willen de stad verder versterken als centrum van deze regio en Noord Oost Nederland en willen de economische toppositie in Nederland behouden. Zwolle wordt als aantrekkelijke woonstad steeds meer een alternatief voor wonen in de Randstad. We zien dat terug in de migratiecijfers. Zwolle groeit harder dan de eerder geprognosticeerde groei. De toenemende verstedelijking en daarbij horende mobiliteit hebben geleid tot een aantal afspraken in de omgevingsagenda Oost en MIRT. Voor de uitbreiding van het aantal woningen werkt de Regio Zwolle met het Rijk en de Provincie Overijssel aan de verstedelijkingsstrategie voor de regio. In 2022 zal de verstedelijkingsstrategie worden afgerond.  In 2022 wordt verder uitvoering gegeven aan de regionale woonafspraken met de Provincie Overijssel (Regionale Woonagenda West) en wordt de beoogde Regiodeal Zwolle-Deventer-Apeldoorn uitgewerkt. Verder zet Zwolle zich in voor een tweede tranche van het Volkshuisvestingsfonds in 2022 voor een duurzame en energetische wijkvernieuwing (sociale huur, particulier bezit en openbare ruimte).

Sterke groeistad.
De woonbehoefte in Zwolle is zeer groot, het woningtekort is een van de grootste in Nederland. De druk op de woningmarkt zal in 2022 verder toenemen nu overal de productie van nieuwe woningen achterblijft.  Hoewel het nog urgenter is om woningen toe te voegen, blijven wij sturen op kwaliteit en vernieuwende woonconcepten zoals woonvormen waarbij meer huishoudens in één woning kunnen wonen. In 2022 voeren we het Programma Betaalbaar Wonen in Zwolle uit met het doel voldoende betaalbare woningen te realiseren en te behouden en huishoudens met een relatief laag inkomen een grotere kans te geven op een betaalbare woning. Het programma bestaat uit drie onderdlen: aanbod vergroten, stimulerende en beschermende maatregelen, nieuwe concepten die snel zijn te realiseren.
Om goed in te kunnen spelen op  de veranderingen in de woningmarkt is nodig beschikbare data in de markt aan elkaar te koppelen. Daarom ontwikkelen we WoonInzicht door tot het data- en kennisplatform voor Wonen in Zwolle. Ook willen wij in 2022 de resultaten van het woonmilieu/doelgroepenonderzoek implementeren in de verschillende gebiedsontwikkelingen.

Vernieuwende woonstad
Binnen de groei wil Zwolle de woonopgave vernieuwen en innoveren. Nieuwe woonbehoeftes ontstaan en verschillende maatschappelijke, economische, financieleontwikkelingen vragen om innovatie. Wonen en zorg, wonen en werken, wonen en delen van voorzieningen, collectief wonen, betaalbaar wonen, beschermd wonen circulair wonen en leven etc.  De gemeente wil inwoners meer ruimte en locaties bieden voor collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). We verkennen samen met het college van rijksbouwmeester, het ministerie van BZK en Zwolse ontwikkelpartners de mogelijkheden van flexibele adaptieve woonoplossingen binnen de verdichtingsstudie flexwonen. We bieden ruimte aan experiment onder andere in he Woonlab betaalbaar wonen en living lab circulair bouwen.

Solidaire leefstad
We werken samen aan een integrale aanpak voor wonen, zorg en welzijn. Hiervoor is een programma Wonen en Zorg opgesteld voorzien van een visie, strategische doelen en deels uitvoeringsagenda. Het programma is in een drietal hoofdlijnen uiteengezet, te weten: Vitale, solidaire en gezonde stadsdelen, Voldoende geschikte woningen en Passende zorg en ondersteuning. Samen met onze in- en externe partners, waaronder corporaties, ontwikkelaars, zorg- en welzijnsorganisaties, worden de opgaven uit het programma verder uitgewerkt.

Duurzame deltastad:
Nieuwbouw is gasloos. Daarmee is de woningbouw een aanjager voor de energietransitie in Zwolle. In de Warmtegids laat de gemeente zien in welke richting de energietransitie in de Zwolse wijken gaat plaatsvinden. Daarbij is het wel van belang dat de energietransitie betaalbaar is, met name ook voor de lagere inkomensgroepen. In het scenario van versterkte groei is het des te meer een uitdaging dat Zwolle zich klimaatadaptief, circulair en natuurinclusief ontwikkelt. De uitdaging ligt hierbij vooral in de bestaande stad en in het bijzonder in de particuliere voorraad.  

Voor de uitbreiding van het aantal woningen werkt de Regio Zwolle met het Rijk en de Provincie Overijssel aan de verstedelijkingsstrategie voor de regio. In 2022 is de verstedelijkingsstrategie afgerond. Deze biedt een helder kader voor de realisatie van de toekomstige woonopgave. worden afgerond.  Tevens is uitvoering gegeven aan de regionale woonafspraken met de Provincie Overijssel in de vorm van een Woondeal. Deze is op 12 december ondertekend door het rijk, de provincie en alle gemeenten in de provincie.

In de woningproductie hadden we te maken met tegenwind op verschillende fronten: stijgende rente, vertraagde procedures, materiaalschaarste en stijgende kosten, terugloop van de vraag in delen van de markt. Dit heeft er toe geleid dat we het geplande aantal op te leveren woningen niet hebben gehaald. In totaal zijn ca 380 woningen opgeleverd waarvan 53 in het goedkope segment. Omdat er tegelijkertijd ook onttrekkingen plaatsvonden (met name door sloop) bedroeg de netto toevoeging 247 woningen.

Om te blijven voldoen aan onze kernopgave zijn we in 2022 gestart met de ontwikkeling van een Aanpak Woningbouw tot 2030. In die update van de Ontwikkelstrategie Wonen 2019-2024 nemen we op hoe we, aanvullend op de bestaande werkwijze, uitwerking kunnen blijven geven aan onze kernopgave Wonen.

In 2022 is meer focus gelegd naar kwalitatieve vernieuwing van ons woningaanbod. Denk aarbij aan vernieuwende woonvormen om jonge kenniswerkers aan Zwolle te binden en te behouden voor de stad. Maar ook aan andere manieren van samenwonen, zoals bij Community 4.2 aan het Talentenplein waar 10 jongeren met een hulpvraag samenwonen met vijf studenten. Ook andere (gedeelde) eigendormsvormen, zoals bij wooncoöperaties, of ander (biobased) materiaalgebruik zijn voorbeelden van vernieuwing.

In 2022 is volop uitvoering gegeven aan de eind 2021 ontwikkelde betaalbaarheidsagenda. De raad is hierover tweemaal, middels een tussentijdse update, over de volledige breedte over geïnformeerd. Het vaststellen van de verordening middenhuur en het opleveren van de quickscan over de 3-40-30 verdeling, en het toepassen van een meerwaardebeding in de Tippe zijn enkele van de in het kader daarvan uitgevoerde activiteiten.

We sturen op een woningaanbod dat aansluit bij de vraag, zodanig dat:
Het bouw- en ontwikkeltempo wordt komende jaren gericht op 1.000 woningen per jaar. Het woningbouwprogramma  wordt afgestemd op de behoefte en gaat uit van de volgende kaders:

• Circa 60% van het Zwolse woningbouwprogramma wordt gerealiseerd in de bestaande stad.
• De gemiddelde verdeling uitgaat van de prijsdifferentiatie van 30-40-30 (goedkoop, middelduur en duur).  We sturen op een programma waarbij elke woning raak is.
• De nieuwe woningen voldoen aan de KEC-ambities en zijn daarmee toekomstbestendig.
• We zetten in op experiment en innovatieve in woonvormen, bouwtechnologie en ontwikkelstrategie
• We werken op basis van de "Zwolse aanpak gebiedsontwikkeling" die door het Concilium is opgesteld.
• Het Zwols Pakket van maatregelen als kader voor betaalbaar wonen.
• De "Regionale Woonagenda West Overijssel" als kaderafspraken met de provincie Overijssel voor de woonopgave in Zwolle.

Woonvisie ruimte voor wonen 2017-2027

• We werken samen met onze partners, regiogemeenten en provincie aan een evenwichtig woningbouwprogramma. Op stedelijk niveau sturen we op een ongedeelde stad met woningen voor iedereen. In ons programma vormen de ambities uit de Woonvisie het uitgangspunt. We blijven daarbij goed inspelen op de (toekomstige) woonbehoeften en gewenste woonmilieus.
• Vanuit de Ontwikkelstrategie voeren wij regie in de gebiedsontwikkelingen en projecten om zo voldoende en de juiste woningen toe te voegen aan de woningvoorraad.
• We voeren het Programma Betaalbaar Wonen uit aan de hand van drie programmalijnen: aanbod toevoegen, stimulerende/beschermende maatregelen en nieuwe (snel realiseerbare) concepten.
• Met de provincie Overijssel werken we aan de uitvoering van de Regionale Woonagenda West met Zwolle als centrumgemeente voor de woningbouwopgave.
• Vanuit het BO MIRT nemen we deel aan de lange termijn Verstedelijkingsstrategie voor de Regio Zwolle als prioritair woongebied in Nederland.
• Wij werken aan een Woondeal tussen BZK, provincie, Zwole, Deventer en Apeldoorn.
• Wij werken aan de Woningbouwimpuls (Wbi) voor de Spoorzone en voeren de Wbi voor de Zwartewaterallee uit.
• We nemen deel aan de pilot Energietransitie in Berkum om ervaring op te doen voor het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad.
• Samen met het energietransitieteam en partners werken we aan het KEC ambitieweb.
• Wij voeren lobby en bereiden een aanvraag voor voor een mogelijk tweede tranche van het Volkshuisvestingsfonds.
• We ontwikkelen WoonInzicht door, het digitale platform waarin actuele marktinformatie beschikbaar is vanuit de verschillende partijen op de woningmarkt.

Voor de uitbreiding van het aantal woningen werkt de Regio Zwolle met het Rijk en de Provincie Overijssel aan de verstedelijkingsstrategie voor de regio. In 2022 is de verstedelijkingsstrategie afgerond. Deze biedt een helder kader voor de realisatie van de toekomstige woonopgave. worden afgerond.  Tevens is uitvoering gegeven aan de regionale woonafspraken met de Provincie Overijssel in de vorm van een Woondeal. Deze is op 12 december ondertekend door het rijk, de provincie en alle gemeenten in de provincie.

In de woningproductie hadden we te maken met tegenwind op verschillende fronten: stijgende rente, vertraagde procedures, materiaalschaarste en stijgende kosten, terugloop van de vraag in delen van de markt. Dit heeft er toe geleid dat we het geplande aantal op te leveren woningen niet hebben gehaald. In totaal zijn ca 380 woningen opgeleverd waarvan 53 in het goedkope segment. Omdat er tegelijkertijd ook onttrekkingen plaatsvonden (met name door sloop) bedroeg de netto toevoeging 247 woningen.

Om te blijven voldoen aan onze kernopgave zijn we in 2022 gestart met de ontwikkeling van een Aanpak Woningbouw tot 2030. In die update van de Ontwikkelstrategie Wonen 2019-2024 nemen we op hoe we, aanvullend op de bestaande werkwijze, uitwerking kunnen blijven geven aan onze kernopgave Wonen.

In 2022 is meer focus gelegd naar kwalitatieve vernieuwing van ons woningaanbod. Denk aarbij aan vernieuwende woonvormen om jonge kenniswerkers aan Zwolle te binden en te behouden voor de stad. Maar ook aan andere manieren van samenwonen, zoals bij Community 4.2 aan het Talentenplein waar 10 jongeren met een hulpvraag samenwonen met vijf studenten. Ook andere (gedeelde) eigendormsvormen, zoals bij wooncoöperaties, of ander (biobased) materiaalgebruik zijn voorbeelden van vernieuwing.

In 2022 is volop uitvoering gegeven aan de eind 2021 ontwikkelde betaalbaarheidsagenda. De raad is hierover tweemaal, middels een tussentijdse update, over de volledige breedte over geïnformeerd. Het vaststellen van de verordening middenhuur en het opleveren van de quickscan over de 3-40-30 verdeling, en het toepassen van een meerwaardebeding in de Tippe zijn enkele van de in het kader daarvan uitgevoerde activiteiten.

Ook in 2022 vormde de netwerksamenwerking in het Zwols Concilium een belangrijke pijler in onze aanpak van de woningbouwopgave. In de loop van het jaar is deze samenwerking door een extern onderzoeksbureau geevalueerd. Dat heeft geleid tot afspraken over een hernieuwde samenwerking. Doel hiervan is om de kracht van de samenwerking te behouden, maar tegelijkertijd tot meer scherpte te komen over opgaven, sturing en rolverdeling. Met de nieuwe afspraken ontstaat een goede basis om ook in de toekomst gebruik te maken van de gezamenlijke kennis en uitvoeringskracht bij de Zwolse woningbouwopgave. Tegelijkertijd ontstaat meer duidelijkheid over de daarbij in acht te nemen (gescheiden) verantwoordelijkheden. De belangrijkste uitgangspunten zijn:
•   Behoud van de bijzondere samenwerking aan de kwalitatieve en kwantitatieve groei van Zwolle.
•   Waarbij de verantwoordelijkheid voor het ontwikkelen van beleid bij de gemeente ligt. Maar de input van corporaties en marktpartijen blijft voor de gemeente van grote waarde. Op belangrijke beleidsdossiers worden de conciliumpartners geconsulteerd.
•   De vorm van de werkorganisatie volgt de inhoud. Dat betekent onder meer dat de Taskforce Concilium wordt opgeheven. In plaats daarvan worden werkgroepen geformeerd rondom specifieke vraagstukken.
•   Er wordt gebruik gemaakt van onafhankelijke ondersteuning. Belangen in het Concilium verschillen nogal eens. Een onafhankelijke derde is daarom een belangrijke schakel

Door hogere lasten van € 14.923  en hogere baten van € 3.708  wordt een nadelig saldo van € 11.215 gerealiseerd. Deze kleine afwijking beneden € 50.000 wordt niet verder toegelicht.

Investeringsagenda wonen

Westenholte Stins

Wijthmen, anterieure overeenkomst

Woonimpuls

Voorbereidingskrediet Stilohal

Voorbereidingskrediet Hanzebad

Voorber aanvr Volkshuisv.fonds

Flex wonen

Voorber.kred. Noorderkwartier

Versnelling ontw Breecamp-West

Gemeentelijke grondexploitaties Wonen:

* Stadshagen

* Stadshagen de Tippe

* Stadshagen Breezicht Noord

* Oude Mars

* Kraanbolwerk

* Stinspoort

* Langholterweg

* Bos & Buitenplaats

Anterieure overeenkomst Wythmen

In 2022 is er vertraging opgelopen op het project. De geurvisie en geurverordening die voor het vaststellen van het bestemmingsplan gereed moesten zijn, hebben meer tijd gekost. Hier hadden geen van beide partijen (gemeente en ontwikkelaar) in een vergelijkbare context als dit project ervaring mee. Ook heeft de bomen effect analyse meer tijd gekost dan vooraf was ingeschat.

Deze vertraging heeft ervoor gezorgd dat de ambtelijke kosten niet volledig gedekt konden worden op basis van de afgesproken budgetten in de Anterieure overeenkomst. Gemeente en ontwikkelaar zijn in onderhandeling getreden op basis van hetgeen in de anterieure overeenkomst is afgesproken. Van de overschrijding neemt de ontwikkelaar €25.000 voor haar rekening in de vorm van een aanvullende bijdrage.

Voor de aanvullende inzet in 2022 en de geraamde inzet in 2023 wordt in de eerste berap 2023 aanvullend krediet gevraagd