Fysiek domein

We zorgen voor een stad met ruimtelijke kwaliteit en heldere toekomstbestendige ruimtelijke structuren op niveau van concrete projecten en initiatieven

De ontwikkeling van de fysieke leefomgeving wordt meer en meer ter hand genomen door ontwikkelaars, organisaties, particuliere initiatiefnemers, etc. Deze partijen vragen om ruimte om hun plannen te verwezenlijken. Vanuit het streven naar ruimtelijke kwaliteit en een toekomstbestendige leefomgeving gaan we met de partijen in gesprek om aan de voorkant een gezamenlijk beeld te vormen van de kaders en bijdrage aan het versterken van de ruimtelijke structuur. We denken mee met de initiatiefnemers en bieden maatwerk volgens heldere processen. We houden daarbij nadrukkelijk rekening met de belangen van de omgeving. Daarmee dragen de initiatieven bij aan de verdere ontwikkeling van de gemeente Zwolle.

We zorgen voor een stad met ruimtelijke kwaliteit en heldere toekomstbestendige ruimtelijke structuren op niveau van concrete projecten en initiatieven, zodanig dat:

• Altijd bewust geschakeld wordt tussen de schalen (ingrepen op gebouw- en perceelniveau hebben effect op stad en ommeland).
• Projecten en initiatieven bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid.
• Partijen uitgedaagd worden om waarde en kwaliteit toe te voegen aan de fysieke leefomgeving.
• We bijzondere aandacht hebben voor plekken waar nieuwe dynamiek kan ontstaan.
• Er kansen benut kunnen worden door opgaven met elkaar te verbinden, o.a. op het gebied van klimaatadaptatie, energie, circulariteit, cultuurhistorie, gezondheid en sociale opgaven.
• Er voldoende aandacht is voor participatie en communicatie met de omgeving.

Omgevingsvisie Mijn Zwolle van morgen  2030

• Het strategisch en integraal afwegen van nieuwe ruimtelijke initiatieven (NRI).
• Het doen van ruimtelijke verkenningen & stedenbouwkundige studies, het opstellen uitgangspunten en kaders voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Eventueel ook het opstellen van visies en beeldkwaliteitsplannen.
• Het begeleiden van NRI’s in de vorm van gebiedsontwikkelingen, locatieontwikkelingen en (bouw)plannen.
• De begeleiding van complexe NRI's wordt projectmatig opgepakt conform de nieuwe Routekaart. Deze nieuwe methode van gebiedsontwikkeling is samen met het Concilium opgesteld. Er wordt een financiële  bijdrage gedaan aan deze projecten voor de kosten in fase 0 en 1, ten behoeve van de Start voor de Start, het doen van ruimtelijke verkenningen, het opstellen van uitgangspunten en kaders, opstellen Startnotitie en eventueel ook het opstellen van gebiedsvisies en beeldkwaliteitsplannen. De kosten voor vervolgfasen komen voor rekening van de initiatiefnemer of uit andere aanvullende middelen.
• Het ontwerpen van openbare ruimte, verkavelingen, landschaps- en inrichtingsplannen.
• Regulier overleg met provincie, waterschap, GGD,  veiligheidsregio, omgevingsdienst en Rijkswaterstaat in de Omgevingstafel IJsselland om nieuwe plannen vroegtijdig te bespreken, zodat aandachtspunten bij verder ontwerp en uitwerking kunnen worden meegegeven aan de initiatiefnemer.
• Uitwerking geven aan het Architectuurmanifest Zwolle, via bijeenkomsten, faciliteren van het ZAP, en bijdrage leveren aan de Zwolse Architectuur Biënnale.
• De ambities en maatregelen vanuit klimaatadaptatie, toegankelijkheid, energietransitie, circulariteit en gezondheid worden verwerkt in ruimtelijke plannen.
• Bij zienswijzen tegen Wabo-aanvragen voor bouwen en/of ander gebruik wordt bekeken of een gesprek tussen bezwaarmakers en aanvrager mogelijk is.
• Integrale gebiedsaanpak Holtenbroek. In Holtenbroek staan vele projecten op stapel en zijn veel thema’s actueel, zoals onderwijshuisvesting, woningbouwontwikkeling en renovaties, leefbaarheidsvraagstukken en energietransitie (geothermie). In het kader van de samenwerkingsovereenkomst ‘Kleurrijk Holtenbroek’ hebben woningcorporaties en gemeente afgesproken tot een praktische afstemming van activiteiten. De aanpak is nog met name fysiek. Met de inzet van een programmamanager kan gedoseerd de eerste stap worden gezet naar een meer integrale programmering en aanpak.

Het NRI proces is in 2022 geëvalueerd. Bij de evaluatie is naar de intakefase van het proces gekeken (aanmelding door initiatiefnemer, intakegesprek, beoordeling kansrijkheid door Initiatieventafel of Planbegeleidingsteam en terugkoppeling hiervan naar initiatiefnemer incl de procesbrief). Drie groepen hebben een vragenlijst ontvangen: initiatiefnemers (110), leden van de Initiatieventafel en het Planbegeleidingsteam en interne projecteleiders. Er is een projectleider aangewezen die aan de slag gaat met de verbeterpunten die uit de evaluatie naar voren zijn gekomen.

In 2022 is gewerkt een plan van aanpak om te komen tot een integrale gebiedsvisie en -programma voor Holtenbroek. Begin 2023 verwachten wij dit plan aan de raad aan te bieden. Hiermee wordt een eerste stap gezet naar een meer integrale programmering en aanpak. Door middel van een integrale en gebiedsgerichte benadering kunnen we ontwikkelingen, ambities en kansen die spelen in Holtenbroek logisch programmeren, combineren, aansturen en inzichtelijk maken voor inwoners, ondernemers en partners. Vooruitlopend hierop hebben we in 2022 de verschillende fysiek georiënteerde projecten die binnen Holtenbroek lopen ondergebracht onder één fysiek gebiedsprogramma ten behoeve van logische aansturing en programmering.

De lasten zijn € 257.604 lager en de baten € 2.731.132 hoger dan begroot. Omdat er € 229.263 meer is toegevoegd aan de reserves en € 12.076 minder uit de reserves is onttrokken, wordt een voordelig resultaat gerealiseerd van € 2.747.397.

Het resultaat kan als volgt worden verklaard:

Ruimtelijke plannen en initiatieven

• Voor de initiatieven die van 2021 doorliepen naar 2022 is bij de jaarrekening 2021 een budget gereserveerd in de reserve nutvw-fysiek van € 233.248. De gemaakte kosten waren € 61.360 lager. Hiermee is eveneeens de onttrekking uit de reserve nutvw-fysiek € 61.360 lager.
• Voor nieuwe initiatieven was voor 2022 budget beschikbaar. Deze in 2022 nieuw gestarte initiatieven zijn nog niet allemaal zijn afgerond en lopen door in 2023.  Omdat binnen het budget ook de tekorten op een aantal projecten tijdelijk zijn opgevangen en een aantal interne verrekeningen hebben plaatsgevonden zijn de kosten uiteindelijk € 179.980 lager dan begroot. De restantmiddelen zullen in de komende jaren ingezet worden voor de afwikkeling van deze initiatieven. Deze middelen zijn daarom toegevoegd aan de reserve nutw-fysiek waardoor de storting in de reserves € 179.980 hoger is.
• Voor Hof van Thorbecke is het restantbudget conform raadsbesluit vrijgevallen ten gunste van de reserve vastgoed. Hierdoor is de onttrekking uit de reserve nutvw-fysiek € 49.283 hoger en de toevoeging aan de reserve vastgoed € 49.283 hoger.

De toevoeging aan de reserves is daarmee € 229.263 hoger en de onttrekking aan de reserves € 12.076 lager. Dit geeft per saldo geen resultaat. Overige kleinere afwijkingen van € 16.264 lagere lasten en € 22.349 lagere baten geven een klein positief resultaat.

Roelenweg Oost
De baten zijn hoger omdat er een financiële afwikkeling heeft plaatsgevonden met de ontwikkelaar waardoor een positief resultaat is ontstaan op het project van € 2,753 mln. Dit resultaat is vrijgevallen in de algemene middelen.

Beschikbaar budget voor initiatieven
In de reserve resteert een bedrag van € 61.360 voor oudere af te wikkelen initiatieven, naast het bedrag van € 179.980 voor de nieuwe initiatieven vanuit 2022. Het totaalbedrag van € 241.339 wordt ingezet voor de afwikkeling van de initiatieven in 2023 of verdere jaren.

Herontwikkelen Weezenlanden Noord
De gemeenteraad heeft het ontwerp bestemmingsplan Weezenlanden-Noord in maart 2022 vastgesteld.
Medio 2022 is gestart met de sloop van het eerst deel. De sloop vindt gefaseerd plaats; er is gestart met het gebouw op de hoek van de Schuurmanstraat en Wiecherlinckstraat. De omgevingsvergunning voor het eerste gebouw is verleend en de bouw is in het najaar van 2022 gestart. Ook is er een start gemaakt met de uitwerking van de volgende fase, de omgevingsvergunning is aangevraagd.
Een voorlopig inrichtingsplan is vastgesteld en wordt met stappen opgewerkt naar een definitief inrichtingsplan (opgave ontwikkelcombinatie). En er is gestart met het opstellen van een VO Koelwaterzone (opgave gemeente).

Transformatie Oosterenk/Midwest
Er is voor het centrumgebied in opdracht van de coalitiepartijen in 2022 gewerkt aan een ruimtelijke ontwikkelingsplan. De uitkomsten van dit plan zullen informatie geven voor de woningbouwimpuls bijdrage die uitgewerkt gaat worden.
Met de eigenaren van kantoorpanden in Midwest zijn gesprekken gevoerd over het transformeren van kantoorgebouwen naar woningen. Belangrijke opgaven daarbij zijn het vinden van kwalitatief goede parkeeroplossingen en het creëren van een aantrekkelijke leefomgeving voor de toekomstige bewoners.
In enkele gebouwen in Midwest zijn in 2022 tijdelijke in gebruik genomen voor de opvang van Oekraïners.
Het bureau Rebel heeft de opdracht gekregen om een mobiliteitsstrategie voor Oosterenk uit te werken. Ook is er een analyse van het gebied gemaakt ten behoeve van een energieplan.

Gebiedsvisie Zwartewaterallee
In 2022 is voor door initiatiefnemers voor de deelgebieden Soho en Zwartewaterkwartier gewerkt aan een ruimtelijke ontwikkelplan. Deze plannen zijn door de gemeente getoetst en moeten worden afgerond door de initiatiefnemers. Eind 2022 zijn deze ontwikkelingen vertraagd door vraagstukken rondom de haalbaarheid vanwege veranderende marktomstandigheden. Voor de deelgebieden de Dobbe en Monteverdi / Havezate zijn in 2022 de eerste schetsontwerpen gemaakt, die uiteindelijk moeten leiden tot een ruimtelijke ontwikkelplan.
Holtenbroek Zuid is geen ontwikkellocatie in de gebiedsvisie, maar maakt daar wel onderdeel van uit. Onderzocht wordt of het wel een ontwikkellocatie kan worden omdat er verschillende initiatieven spelen. In 2022 is zowel een interne als een externe Start voor de Start gehouden ten behoeve van het opstellen van een startnotitie, welke uiteindelijk moet leiden tot een deelgebiedsvisie.
Ook is in 2022 een begin gemaakt met de verdere uitwerking van het deelgebied (winkel)centrum Aalanden.  Omdat het deelgebied veel verschillenden functies en vooral veel verschillende eigenaren kent is in 2022 gestart met een onderzoek naar een te vormen gebiedscoalitie. Een extern adviesbureau heeft hier opdracht voor gekregen.

Zwartewaterzone
Nadat het stedenbouwkundig ontwikkelplan eind 2021 is vastgesteld, is in 2022 gestart met de vervolguitwerkingen. Er is gewerkt aan een beeldkwaliteitplan en een programmatische uitwerking voor het deelgebied Stadskade. De planologische procedure (bestemmingsplan) is nog niet opgestart.

Gebiedsontwikkeling Nieuwe Veemarkt
De gemeenteraad heeft in juli 2022 de gebiedsvisie voor het gebied Nieuwe Veemarkt, als ook voor de Meeuwenlaan vastgesteld. Na de zomer is daarna gestart met het opstellen van het ruimtelijke ontwikkelingsplan en een grondexploitatie. Besluitvorming hierover volgt in 2023.
Eind 2022 is een openbare Ontwerpprijsvraag biobased en natuurinclusief bouwen op een deelgebied van  de Nieuwe Veemarkt uitgeschreven. De prijsvraag, die is uitgeschreven door de gemeente Zwolle, is de tweede prijsvraag binnen het programma Een nieuwe bouwcultuur, waarmee het College van Rijksadviseurs biobased en natuurinclusief bouwen wil stimuleren. Doel van dit initiatief is om vernieuwing en versnelling samen te laten vallen met de verduurzaming van de woningbouw, waarbij de bouw in balans is met zijn natuurlijke omgeving.

Woningbouw Kranenburg
In 2022 zijn gesprekken gevoerd over het woningbouwprogramma en de haalbaarheid van de ontwikkeling met DuraVermeer, als  ontwikkelpartner van Van der Valk. Er is een schetsontwerp gemaakt. Er is nog geen ruimtelijke ontwikkelingsplan en ook de planologische procedure is nog niet opgestart.

Harculo
In het voorjaar van 2022 is een samenwerkingsovereenkomst gesloten met Engie. Engie is daarna gestart met de werkzaamheden en onderzoeken voor het opstellen van een ruimtelijk ontwikkelingsplan en het natuurontwikkelingsplan. De andere eigenaar in het gebied Floris Property Fund BV is nog niet gestart met nadere uitwerking van de gebiedsvisie, er is ook nog geen samenwerkingsovereenkomst met deze partij.

Herontwikkeling Schuttevaerkade 80-88
Het voormalige kantoorpand aan de Schuttevaerkade 80-88 is inmiddels gesloopt. Het bestemmingsplan is vastgesteld en de omgevingsvergunning verleend. Hier is beroep tegen aangetekend bij de raad van state. Naar verwachting zal de zitting van de zaak in september 2023 zijn. Indien de raad van state niet meegaat met de bezwaren worden het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning onherroepelijk. Hierna kan de bouw starten.

Noorderkwartier
Een coalitie van grondeigenaren, waaronder de gemeente zelf, heeft initiatief genomen om het gebied aan de noordkant van het centrum te ontwikkelen. De ambitie is om een gemengd centrum stedelijk gebied te ontwikkelen, met ruimte voor 500-800 woningen, kleinschalige kantoor/werkruimtes, cultuur en een mix aan andere (maatschappelijke) functies. In het voorjaar van 2022 is hiervoor een startnotitie met kredietaanvraag vastgesteld door het College en de Raad. Daarna is gestart met de werkzaamheden om te komen tot een gebiedsvisie (gereed eind 2023).

Spooraanpassing Zwolle Herfte

Herontwikkelen locatie Weezenlanden

Gebiedsontwikkeling IJselhallen

Herontwikkeling Weezenlanden Noord

Hof van Thorbecke

Bouw - Ruimtelijke initiatieven VRG

TransformatieOosterenk/Midwest

Woningbouw Kranenburg

Harculo herbestemming

Ovingterrein

Prinsenpoort

Campus Windesheim

Oosterenk - Anterieure ovk

Integr.geb.aanpak Hbr/Aalanden

Zwartewaterallee - AO

Voorbereid. vd Capelle campus

Anterieure ovk zonnevelden

Willemsknoop

Parkstraat

van de Capellen

Kop van Oost

Geert Groote/ Ruusbroekstr

Gebiedsvisie Noorden vd Vecht

Start voor de start RI

Roelenkwartier

Roelenweg oost (was afgesloten)

Zwartewaterzone

La Diligence woningbouw

Herontwikkeling Schuttevaerkade 80-88

AO Kamperpoort

Voorb. Krediet Nieuwe Veemarkt

Holtenbroek div initiatieven

Noorderkwartier

Herijk dorpsplein Wythmen

Weezenlanden Noord buitenruimte

Buckhorstlaan 64

Gemeentelijke grondexploitaties Ruimte:

* Wellnesslocatie Scholtensteeg

* Beers Stork locatie

* Voorsterpoort Retail

Resultaten op projecten
Op 5 projecten zijn in 2022 hogere lasten van € 225.711 verantwoord ten opzichte van de beschikbare kredieten. De hogere uitgaven zijn afgedekt door inkomsten derden en/of worden middels voorstellen via de Berap 2023 aan de raad voorgelegd. In 2022 zijn de volgende meerkosten gemaakt:

• Ovingterrein € 16.422
• WIllemsknoop € 6.454
• Kop van Oost € 46.514
• Zwartewaterzone € 150.198
• Buckhorstlaan 64 € 6.123

Voor de overige overschreden kredieten zijn de meerkosten al in eerdere jaren gemaakt of deze worden afgedekt uit het structurele budget en zijn daarmee al verantwoord binnen de jaarrekening. Voor deze projecten wordt in 2023 bij de Berap een melding gedaan om deze kredieten te formaliseren.  

Ovingterrein
De al gemaakte kosten zijn hoger dan tot nu toe via de intentieovereenkomst zijn verhaald, omdat integrale planvorming van de gebiedsontwikkeling lastiger blijkt dan eerder werd gedacht. Een anterieure overeenkomst wordt op korte termijn verwacht. Middels een melding in de Berap 2023-1 zal dit worden geformaliseerd.

Willemsknoop
Het voornemen is om in 2023 een intentie- en samenwerkingsovereenkomst te sluiten met de ontwikkelaar waarin afspraken worden gemaakt over kostenverhaal. Omdat de ontwikkelingen niet stilstaan is er wel gemeentelijk inzet gepleegd in 2022 en begin 2023. De gemaakte kosten in het kader van deze inzet worden verhaald bij ontwikkelaar. Middels een melding in de Berap 2023-1 zal dit worden geformaliseerd.

Parkstraat
We zijn al geruime tijd bezig met de ontwikkeling van de Parkstraat. Parallel aan deze ontwikkeling loopt ook de plannen voor de renovatie van de Parkschool en Marnixgebouw (onderwijshuisvesting).
Voor de ontwikkeling van de Parkstraat willen we ruimtelijk gezien dat het schoolplein wordt omgeklapt, waardoor er woningen aan de Westerlaan worden gerealiseerd (tussen beide scholen). Hiervoor hebben we de medewerking van de scholen nodig. Dit proces verloopt moeizaam en kost daardoor meer tijd. We hadden verwacht eind 2022 met een startnotitie naar het college en raad te gaan. Dit is echter vertraagd. Door dat het proces moeizaam verloopt zijn er ook meerdere bestuurlijke overleggen geweest. De verwachting is dat dit in 2023 resulteert in een berap melding.

Kop van Oost
Na toekennen van een krediet via NRI is de startnotitie vastgesteld en een samenwerkingsovereenkomst gesloten waarin kostenverhaal is geregeld. De exploitatiebijdrage is inmiddels ontvangen. Dit is echter tot op heden niet geformaliseerd. Middels een melding in de Berap 2023-1 zal dit worden geformaliseerd.

Roelenweg Oost
De gemeente en provincie hebben in het verleden een subsidie beschikbaar gesteld voor de studentenhuisvesting. In 2022 is inzet gepleegd op de afwikkeling van de subsidievoorwaarden. Dit heeft begin 2023 geleid tot een afronding van het project, waarbij € 2,8 mln is terugontvangen. De extra kosten voor afwikkeling zijn gedekt uit de ontvangen bijdrage. Het voordelig resultaat van € 2,753 is nog in de jaarrekening verwerkt.

Zwartewaterzone
In de afgelopen jaren is door de ontwikkelcombinatie samen met de gemeente gewerkt aan het Stedenbouwkundig Ontwikkelingsplan (SOP). Deze is vastgesteld op 29 november 2021. Na positieve besluitvorming door het college van B&W overeenkomstig het bepaalde in de (verlenging) van de Intentieovereenkomst zullen partijen het onderzoek vervolgen met als doel te komen tot een koop-en anterieure overeenkomst. Afspraken over het verhalen van de ambtelijke kosten voor toetsing en begeleiding worden in de anterieure overeenkomst overeen gekomen. Het kostenverhaal moet verzekerd voordat aan de ruimtelijke procedure kan worden gewerkt.

Herrijk Dorpsplan Wythmen
In 2022 hebben we gewerkt aan de actualisering van het dorpsplan. Dit op basis van een in 2021 vastgestelde Startnotitie. In 2022 startte verschillende bewonerswerkgroepen om na te denken over een toekomstbestendig Wijthmen. Mede in het ligt van nieuwe maatschappelijke ontwikkelingen. Door Corona begonnen deze werkgroepen verlaat. Uit de eerste opbrengsten van de werkgroepen werd duidelijk de huidige faciliterende rol van de gemeente mogelijk herziening behoeft. Dit leidde tot extra inzet van met name stedenbouw/landschap en vastgoed. In de 1e Berap 2023 wordt aanvullend krediet aangevraagd.

Buckhorstlaan 64
Voor gebiedsontwikkeling Buckhorstlaan is een overeenkomst gesloten met ontwikkelaar in het kader van het verhalen van de kosten voor de gemeentelijke inzet. Deze besluitvorming is echter nog niet geformaliseerd bij de raad. Middels een melding in de Berap 2023-1 zal dit worden geformaliseerd.

Grondexploitatie Scholtensteeg
Deze grondexploitatie is in 2022 na winstneming afgesloten

Afgesloten projecten
De volgende projecten zijn in 2022 financieel afgesloten:

• Spooraanpassing Zwolle Herfte met een positief resultaat van € 76.793
• Herontwikkelen locatie Weezenlanden met een positief resultaat van € 41.303
• Gebiedsontwikkeling IJsselhallen, geen resultaat
• Hof van Thorbecke met een positief resultaat van € 75.682
• Campus Windesheim met een positief resultaat van € 17.179
• Voorber. vd Capelle campus, geen resultaat
• Anterieure ovk zonnevelden, geen resultaat